隨著"十不準(zhǔn)"政策全面實(shí)施，國(guó)企供應(yīng)鏈公司過往依賴貨物轉(zhuǎn)手交易的粗放模式已不可持續(xù)。在構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的政策導(dǎo)向下，75%的產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨空置率超標(biāo)的現(xiàn)實(shí)困境（數(shù)據(jù)來源：國(guó)家發(fā)改委2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展報(bào)告），倒逼以城投、產(chǎn)投為代表的園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體加速轉(zhuǎn)型。本文聚焦三大核心問題：傳統(tǒng)招商模式失效后的替代方案、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力構(gòu)建路徑、運(yùn)營(yíng)體系升級(jí)方法論。

▍政策環(huán)境劇變與行業(yè)困局

(1) 監(jiān)管政策的三重沖擊

1、"十不準(zhǔn)"紅線約束：2023年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的通知》明確禁止"過單貿(mào)易""融資性循環(huán)交易"等十類業(yè)務(wù)，直接沖擊傳統(tǒng)貨貿(mào)模式。據(jù)國(guó)資委統(tǒng)計(jì)，該政策導(dǎo)致63%的國(guó)企供應(yīng)鏈公司營(yíng)收同比下降超30%；

2、稅收優(yōu)惠全面清理：財(cái)政部2024年3月開展的專項(xiàng)督查顯示，全國(guó)89%的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已取消區(qū)域性稅收返還政策，傳統(tǒng)招商工具失效；

3、園區(qū)空置率硬性考核：發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展指導(dǎo)意見》設(shè)定紅線指標(biāo)：省級(jí)園區(qū)空置面積不得超過總規(guī)劃面積的15%，地市級(jí)不得超過20%。目前全國(guó)達(dá)標(biāo)率僅為41%。

(2) 經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的預(yù)警信號(hào)

1、營(yíng)收結(jié)構(gòu)失衡：抽樣調(diào)查顯示，城投類供應(yīng)鏈公司收入構(gòu)成中，場(chǎng)地租賃占比達(dá)72%，供應(yīng)鏈服務(wù)收入僅占11%；

2、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低下：產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2019年的0.38次/年降至2023年的0.21次/年，低于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平均水平；

3、服務(wù)滲透不足：僅19%的園區(qū)建立供應(yīng)鏈金融服務(wù)體系，34%的園區(qū)提供數(shù)字化改造支持。

▍招商模式迭代：從稅收優(yōu)惠到系統(tǒng)化解決方案

為了解決上述問題，資源招商、資本招商、服務(wù)招商成為了新途徑。

(1) 資源招商的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

資源招商：指依靠當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源，引進(jìn)投資項(xiàng)目。簡(jiǎn)單來說就是，一個(gè)地區(qū)有優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品、煤炭、礦產(chǎn)等優(yōu)勢(shì)資源，就可以積極引進(jìn)一批煤化工、農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)和商貿(mào)物流的企業(yè)。充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源，進(jìn)行針對(duì)性的資源招商，以資源換項(xiàng)目，將優(yōu)勢(shì)資源配置給優(yōu)質(zhì)企業(yè)，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，讓企業(yè)看到了“投資”的效益，從而前來投資建設(shè)項(xiàng)目。例如，瀘州港投集團(tuán)圍繞新能源新材料、食品加工等產(chǎn)業(yè)，搭建“租賃+分割+合作”的靈活載體，預(yù)留個(gè)性化地塊吸引龍頭企業(yè)。

(2) 資本招商的產(chǎn)融協(xié)同

"基金+供應(yīng)鏈金融"雙輪驅(qū)動(dòng)模型：主要是指地方政府通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金（又稱：產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金），利用基金的專業(yè)化運(yùn)作和資源整合能力，吸引優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地。說白了就是靠產(chǎn)業(yè)基金+供應(yīng)鏈金融的投貸聯(lián)動(dòng)，給企業(yè)真金白銀的支持。比如青島華通集團(tuán)搭建10億元產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，同步開發(fā)三類金融工具：

1、設(shè)備融資租賃：年化利率4.5%，較市場(chǎng)低1.2個(gè)百分點(diǎn)；

2、訂單反向保理：實(shí)現(xiàn)T+3放款，縮短賬期45天；

3、知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化：累計(jì)發(fā)行3期ABS產(chǎn)品，融資規(guī)模8.7億元該模式使園區(qū)企業(yè)平均融資成本下降至5.8%，低于行業(yè)均值2.3個(gè)百分點(diǎn)。

(3) 服務(wù)招商的生態(tài)構(gòu)建

服務(wù)招商：也俗稱產(chǎn)業(yè)鏈招商、供應(yīng)鏈招商，指的是把產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)性服務(wù)配套都搞齊全，搭建好新基建，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈延鏈，讓企業(yè)能夠直接拎包入住，來了就能安心干。例如通過建設(shè)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，由園區(qū)負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)驗(yàn)共享中心，大大降低了各方入駐企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

▍以產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈撬動(dòng)園區(qū)招商

像城投、產(chǎn)投類的國(guó)企供應(yīng)鏈公司，以前，可以靠著地產(chǎn)/物業(yè)思維，把園區(qū)企業(yè)當(dāng)成二房東，靠著收租舒舒服服過日子。但是現(xiàn)在，園區(qū)常年空置，純收租的日子沒那么好過了，必須要轉(zhuǎn)變思維：從建園區(qū)收租升級(jí)為供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)思維，通過搭建運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)，為園區(qū)企業(yè)提供集采統(tǒng)銷、物流、供應(yīng)鏈金融、電商、數(shù)字化等系列配套服務(wù)，真正在幫助園區(qū)中小企業(yè)解決實(shí)際難題，和園區(qū)企業(yè)同頻共振。

舉個(gè)例子，浙江有個(gè)國(guó)企供應(yīng)鏈公司運(yùn)營(yíng)的智能裝備產(chǎn)業(yè)園區(qū)。他們給入駐企業(yè)提供集采統(tǒng)銷服務(wù)，把原材料采購(gòu)成本壓下來，產(chǎn)品銷售渠道鋪寬。物流配套服務(wù)也跟上，建了個(gè)共享物流中心，企業(yè)發(fā)貨成本降了三成。另外，還會(huì)給他們提供供應(yīng)鏈金融服務(wù)，給輕資產(chǎn)的初創(chuàng)企業(yè)做了供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品，解了資金燃眉之急。結(jié)果是，園區(qū)入駐率從 60% 漲到 90%，還吸引了好幾家行業(yè)龍頭企業(yè)落戶。

再看福建某海洋漁業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國(guó)企供應(yīng)鏈公司把電商服務(wù)和數(shù)字化升級(jí)服務(wù)送上門。幫漁民把魚蝦蟹搬上電商平臺(tái)，銷量翻了幾倍，又給加工企業(yè)搞數(shù)字化改造，生產(chǎn)效率提升50%。

當(dāng)然，升級(jí)為產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)商，這條路沒那么好走。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)得是真正的行家里手，運(yùn)營(yíng)能力得過硬。傳統(tǒng)國(guó)企供應(yīng)鏈公司常受限于地產(chǎn)思維（重空間租賃）和物業(yè)思維（基礎(chǔ)服務(wù)），而產(chǎn)業(yè)深耕則需要升級(jí)為供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)思維。如果國(guó)企還停留在只會(huì)收租，不會(huì)服務(wù)企業(yè)。那就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)來了留不住，園區(qū)又成了空殼房子。

更重要的是，招商引資不能“饑不擇食”，得把好入駐企業(yè)質(zhì)量的關(guān)卡，過濾掉那些 "候鳥式" 企業(yè)（沖著政策優(yōu)惠來的，賺完錢就跑的），還有 "馬甲型" 企業(yè)（掛個(gè)名不干實(shí)事的）。要結(jié)合產(chǎn)業(yè)企業(yè)真正的痛點(diǎn)，搞服務(wù)創(chuàng)新。

為了更好的完成自身的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，在2024-2026年政策過渡期內(nèi)，建議各大平臺(tái)重點(diǎn)把握三大機(jī)遇：

1、資產(chǎn)重組窗口：利用國(guó)資國(guó)企改革政策，整合區(qū)域內(nèi)分散的園區(qū)資產(chǎn)；

2、服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：開發(fā)可復(fù)制的產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)品包，輸出管理能力；

3、數(shù)字資產(chǎn)沉淀：構(gòu)建園區(qū)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)體系，探索數(shù)據(jù)交易變現(xiàn)。



                                                                                         原創(chuàng)：聞昊

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