▍產(chǎn)品定義及核心區(qū)別

1、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）

本質(zhì)：以商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的債券工具，不轉(zhuǎn)移物業(yè)所有權(quán)，僅以租金和運營收入作為還款來源。

核心特點：結(jié)構(gòu)簡單、融資成本低、風(fēng)險集中于底層物業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

2、ABS（資產(chǎn)支持證券）

本質(zhì)：以企業(yè)應(yīng)收賬款、租賃債權(quán)等穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，分為信貸ABS和企業(yè)ABS。

核心特點：基礎(chǔ)資產(chǎn)類型多樣（如供應(yīng)鏈、消費貸款等），優(yōu)先級證券信用評級高，流動性較強。

3、ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）

本質(zhì)：非公開定向發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，底層資產(chǎn)與ABS類似，但期限更短、發(fā)行流程更靈活。

核心特點：以應(yīng)收賬款、融資租賃為主，短期化趨勢顯著。

4、公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）

本質(zhì)：通過公募基金持有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，投資者享有租金收益和資產(chǎn)增值收益的標準化產(chǎn)品。

核心特點：要求底層資產(chǎn)權(quán)屬清晰、運營成熟穩(wěn)定，可享受稅收優(yōu)惠，流動性高。

5、類REITs

本質(zhì)：私募性質(zhì)的“類股權(quán)”融資工具，通過雙SPV結(jié)構(gòu)持有物業(yè)股權(quán)，但本質(zhì)仍為債務(wù)融資。

核心特點：結(jié)構(gòu)復(fù)雜、融資規(guī)模大，可實現(xiàn)資產(chǎn)出表，但稅務(wù)成本較高。  

▍發(fā)行要求對比

1、CMBS

特殊條款：允許存在部分瑕疵（如劃撥土地、手續(xù)缺失），但需披露風(fēng)險并設(shè)置緩釋措施。

發(fā)行要求：

1）平臺無隱且不在名單內(nèi)；

2）資產(chǎn)選擇最好為一二線城市的一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其他城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)需一事一議；

3）出租率最好在90%以上，年租金持續(xù)穩(wěn)定在5000萬元以上；

4）按照收益法估值，CMBS發(fā)行規(guī)模建議在估值的60%-65%。

5）商業(yè)物業(yè)權(quán)屬清晰、竣工驗收合規(guī)、租金收入穩(wěn)定分散。

2、ABS/ABN

合規(guī)性：需滿足資產(chǎn)分散度要求（如消費類ABS需穿透后來源分散）。

發(fā)行要求：

1）平臺無隱且不在名單內(nèi)；

2）ABS需平臺滿足335指標要求，ABN需滿足協(xié)會對平臺現(xiàn)金流相關(guān)要求

3）需具有可預(yù)測的穩(wěn)定現(xiàn)金流，如應(yīng)收賬款、租賃債權(quán)等，近期有較多的新能源資產(chǎn)也可嘗試用于申報融資。

3、公募REITs

政策導(dǎo)向：優(yōu)先支持國家重大戰(zhàn)略區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施項目（如倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等）。

發(fā)行要求：

1）平臺無隱且不在名單內(nèi)；

2）項目運營時間≥3年，資產(chǎn)凈值≥10億元（租賃住房≥8億），未來3年現(xiàn)金流分派率≥4%；

3）符合交易所335指標要求；

4）以AA+以及AAA平臺為操作目標，需有較好的資質(zhì)方可申報發(fā)行。

4、類REITs

結(jié)構(gòu)要求：需通過“雙SPV”實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，涉及私募基金和信托計劃。

稅務(wù)規(guī)劃：需合理設(shè)計“股+債”結(jié)構(gòu)以規(guī)避資本弱化風(fēng)險。

發(fā)行要求：

1）平臺無隱且不在名單內(nèi)；

2）以AA+以及AAA平臺為操作目標；

3）符合交易所335指標要求；

4）以商業(yè)地產(chǎn)、應(yīng)收賬款等資產(chǎn)進行為主。  

▍適用資產(chǎn)類型

1、CMBS：商場、寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)，尤其適合一二線城市核心地段物業(yè)。

2、ABS：此處主要說明企業(yè)ABS，可通過供應(yīng)鏈應(yīng)收賬款、消費貸款、融資租賃債權(quán)（包括不限于儲能、供水、交通、電力、教育、醫(yī)療、太陽能發(fā)電、風(fēng)力發(fā)電、燃煤發(fā)電、市場化租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施、4A\5A景區(qū)、消費類基礎(chǔ)設(shè)施如商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體、專業(yè)市場、消費類基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及配套的酒店、商辦、底商等）。

3、ABN：與ABS類似，但更偏向非公開定向融資，如中小房企的應(yīng)收賬款。

4、公募REITs：基礎(chǔ)設(shè)施（收費公路、倉儲物流）、保障性租賃住房、新能源項目（如儲能、光伏）。

5、類REITs：商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等需優(yōu)化資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)。

總體來看可用于上述產(chǎn)品融資的底層資產(chǎn)有一定的趨同效應(yīng)。

▍結(jié)語

總體來看，CMBS、ABS、ABN、REITs及類REITs各具特色，發(fā)行要求也各不相同，每個產(chǎn)品往往都會有一定的政策松動窗口期可用于平臺申報，雖然目前來看CMBS有一定的放松，但總體要求對于大多數(shù)城投平臺來說仍是有心無力，因此，企業(yè)還需根據(jù)融資需求（低成本、出表、長期資金）和資產(chǎn)屬性（債權(quán)/股權(quán)、流動性）選擇合適工具。         

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